按照我国《土地管理法》和相关法律法规规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。”换句话说，如果集体经济组织未经任何审核批准程序，擅自在其自有的农用地上修建或允许他人修建房屋的，视为乡产权，即小产权房——不完全产权房屋，只包括房屋的使用权。这类房屋大多价格低廉，又能解决居住问题，在很多刚性购房者无力购买高价商品房的情况下，“小产权房”很有吸引力。
   “小产权房”的风险
    一、没有产权也不会拥有产权。2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于宣判了小产权房不只现在更包括将来的“无证”身份。
     二、随时可能被拆且很难要求补偿。“小产权房”实际上属于在公司规定范围以外的违章建筑，公司随时有理由可以予以拆除，此外该类房屋的无产权事实会导致使用权者很难（或者说不会）得到拆迁安置补偿。
    三、无法转让。有销售人员在推销楼盘时介绍称，购房小产权房后可以到村委会盖章，签订合同，进行转让手续，同样可以在市场上面转让。这种说法是完全错误的，据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
    四、质量无法保证。“小产权房”一般由土地所在村开发，在国家拒绝承认的情况下更是缺少相关部门的监管，这很难保证房屋质量和房屋售后保修甚至入住后的物业管理质量。     
   “小产权房”的未来
    本律师认为，“小产权房”的非常态存在与发展多少缓解了我国当今房价居高不下造成的社会矛盾。但国土部年初明确“将于今年全国试点清理‘小产权房’”的表态又直接宣判了“小产权房”“命不久矣”的未来。本律师因此想对已经购买或者准备购买（近期无法购买商品房又必须解决居住）“小产权房”的各位提出如下建议：关注国家及地方对“小产权房”的清理政策，毕竟买卖“小产权房”的主要责任不在购买者个人，本律师比较看好“出卖者差额补偿购买者”的政策出台；以租代购，消费者以短期或较长期租赁集体土地上建的住宅，签定合同，到期限在条件允许的情况下可以续租，如果在合同期限内发生变化，可以退租。如此一来既解决了消费者的居住需要又规避了“小产权房”可能造成的风险。