四川胡云律师事务所—四川成都专业律师事务所,专注大案要案刑事辩护、大型民商事经济案件代理!
全国咨询热线:13980059902

胡云律师团队为顾问单位成都北斗印务诉双流蛟龙投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷案代理词

发布日期:2017-06-19     浏览量:...

尊敬的审判长:
    原告成都北斗包装印务有限公司诉双流蛟龙投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案,我作为原告的代理人参加了开庭审理。现根据庭审中双方举证质证的情况,并针对本案争议的焦点问题发表如下代理意见,供法庭参考。
    一 关于原告要求被告如数退还原告预交至2010年5月18日房租人民币26880.18元问题:
    原告在2009年10月25日对被告的告知函中明确向被告表示只租赁该厂房到2010年4月30日,且在2010年4月初,原告成都北斗包装印务有限公司总经理王总曾三次前往双流蛟龙投资有限责任公司办公室找其法定代表人黄玉蛟,管委会黄主任,招商部吴部长就厂房交接问题进行商谈,但被告出于克扣原告保证金等目的未与原告达成一致。至2010年4月24日,原告除锅炉和少量设备材料未搬迁外,已腾空厂房并通过向被告发《商务函》的形式请被告验收厂房并及时办理厂房交接手续,故原告只需支付该厂房租金至合同租期届满之日,即2010年4月30日。
    原告之所以会预付房租至2010年5月18日,是根据原被告双方于2008年8月1日签订的《工厂使用合同书》第13条之规定即“使用费支付方式为乙方每月提前支付甲方下一个月工厂使用费。”即租金对应的租期是每月18日至下月18日,故虽租期至4月30日届满,但被告仍将房租收至2010年5月18日,有蛟龙工业港《客户备款通知单》及原告《交款银行进账单》为证。
    所以原告代理人认为,被告应该如数退还原告预交的2010年5月1日至2010年5月18日期间的房租人民币26880.18元。同时,原告代理人认为被告针对此问题的抗辩理由不能成立,现逐一做简要驳斥。
    1、被告辩称其于2010年5月18号才发现原告已经搬走,这明显与事实不符,根据2010年4月28日所做的公证可知,早在4月28日被告就已派遣工作人员在未经原告允许的情况下到厂房施工,故被告不可能不知道原告已经搬迁的事实。此外,根据2010年4月28日《110接(报)处警登记表》中关于原被告双方就锅炉搬迁争议的记录可知,被告在4月28日已经知晓原告搬迁事实。
    另外,被告与重庆市万州某建筑工程有限公司成都分公司所签《维修承包协议》的日期为2010年5月19日,如果被告于5月18日才知晓原告搬迁之事实,而在5月19日就与其他公司签订维修协议并列出详细的维修清单,一个标的额达人民币160659.40元且复杂的工程在不到一天的时间内签订谈妥,不得不让人对此份维修承包协议的真实性产生质疑。由此可见,被告的抗辩理由自相矛盾,其所提交的证据也疑点重重。
    2、被告辩称原告未办理厂房交接手续,故不退还原告预交至5月18日的厂房租金。众所周知,交接手续的办理需要租赁双方共同完成,原告公司经理王宁早在4月初就曾三次找被告相关负责人商谈厂房交接问题,原告又于2010年4月24日、4月28日分两次向被告寄发《商务函》,以上行为足以证明原告已积极履行告知义务并愿意配合被告办理厂房交接手续,反倒是被告因为自身的原因不愿意与原告办理厂房交接手续,由此造成的后果理应由被告承担,而非以此为借口随意克扣原告所预交的租金。
    综上所述,原告代理人认为被告的抗辩理由不能成立,被告应如数退还原告预交的2010年5月1日至2010年5月18日期间的房租人民币26880.18元。
    二 关于保证金性质问题:
    根据原被告双方于2008年8月1日签订的《工厂使用合同书》第13条之规定即“乙方签定合同时所交保证金在乙方使用期结束后退还给乙方。”可知,原告签订合同时所交保证金在租期届满时由被告退还给原告,该保证金的性质为履约保证金,只要原告租满合同所签订的期限并缴纳相应的房屋组金,被告就应该如数退还该笔保证金。
    而被告辩称该笔保证金不仅需要保证租金的交付,还要保证租赁物即厂房的完好无损,明显脱离双方签订租赁合同时的约定,违背了合同法的立法宗旨和根本原则,故其抗辩理由不能成立。且《2010年4月28日公证录像》客观呈现了4月28日当时工厂从办公楼到生产厂区到宿舍楼整个厂房的全景全貌,可知原告搬迁时厂房总体布局及建筑物主体结构完好,根本不存在被告所谓的损坏情况。
    另外,被告认为原告于4月24日提前搬离厂区应视为租期未满的违约行为也于法无据,根据合同法及公众常识可知,判断是否按期租满应以租方所交租金是否交纳到合同约定的租赁期限为标准而非以承租方何时搬离为判断标准,就如住房租赁,承租人有权决定住与不住,只要他按约支付房屋租金。在本案中,原告已足额交纳了房租,故在租期内可以自由决定何时搬迁自己的设备,并不能认为其未满租期,所以被告的抗辩理由既不合理也不合法。
    综上所述,原告代理人认为,该笔保证金应按合同约定如数退还原告。
    三 关于被告阻止原告搬迁锅炉给原告所造成的损失赔偿问题:
    首先,被告存在阻止原告搬迁锅炉的行为,被告的此行为分别由《说明》、《公证》、《110接(报)处警登记表》予以证明。具体而言,《说明》中阐明了蛟龙工业港工作人员阻止货车司机搬迁锅炉的事实,并证明因被告阻止搬迁锅炉给原告造成的请货车运输损失为人民币600元。另根据2010年4月28日的公证录音、录像可知:蛟龙工业港工作人员奉蛟龙工业港管委会黄主任之命不准原告搬迁锅炉。该工作人员的具体表述在《公证录音》的第28秒即蛟龙工作人员说“领导不准搬锅炉,黄主任说不准拉”。在《公证录像》的第17分钟20秒时,也有被告蛟龙工作人员关于不准搬迁锅炉的表述,且在《公证录像》的第21分第10秒有被告蛟龙工作人员阻止公证人员拍摄的记录。《110接(报)处警登记表》中明确说明原被告之间因设备搬迁发生争议。由此可知,被告已于2010年4月28日控制了该厂房且确实存在阻止原告搬迁锅炉的行为。
    其次,被告对其行为存在故意,明知其阻止原告搬迁锅炉将给原告的生产经营造成巨大损失,仍阻止锅炉搬迁。《公证录音》第1分6秒记录被告蛟龙工作人员说“影不影响工期(北斗新厂房安装锅炉的工程)与我们(蛟龙工作人员)无关”。这些证据足以证明被告明知会有损害后果仍继续为之的故意心理。
    第三,被告阻止原告搬迁锅炉的行为已经给原告造成了实质性的损害后果。主要表现在两个方面,首先被告阻止搬迁锅炉已造成原告日常生产经营停滞,根据《增值税报表》可知原告的毛利为一天10000.00元人民币,从被告阻止原告搬迁锅炉起至原告起诉止,一共给原告造成直接经济损失120000.00元人民币。其次,因被告的阻挠行为,造成该锅炉最终被废弃路边,现已完全报废,再次给原告造成直接经济损失人民币190632.80元,对此损失有《公证书》、《锅炉相关票据》(包括安装锅炉必须的辅助设备的材料票据如钢材、电线等)为证。
    第四,原告的损失与被告的阻止搬迁行为存在直接因果关系,正是因为被告的阻止行为,造成原告生产经营瘫痪,造成原告所有的锅炉最终报废。 
    由此可知,被告应赔偿因其阻止搬迁锅炉行为给原告造成的损失。
    综上所述,原告所主张的诉讼请求合法合理,请贵院依法支持原告的诉讼请求。
    附件:

icon_doc.gif四川省双流县人民法院民事判决书.docx